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两年增值216万元
区老板在长寿路做了十几年的玉器生意,之前手头每有余钱,总喜欢拿来买房子,一来可满足家人居住需要,二来也希望通过买房让资产升值,还能过过收租公的瘾。2010年初,区老板开始从住宅投资,转向买商用公寓和商铺,两年多时间先后投入了880万元,买了三间公寓和两间商铺,虽然还有一间公寓和两间商铺未收到租金,但区老板买下的物业,如今的市场价已比当初增值了216万元,“利润比卖玉器还要高”。
买郊区房倒贴管理费
提起自己的买楼经历,区老板说:“我是生意人,手头需要备着大量周转资金,所以我买房子通常一次性投入不会太多。到目前为止,除了在海珠区买来自住的大宅子,之前买过的多套房都是在市郊的平价房,如从化、增城、南沙的房子。当时看中的就是便宜,入市门槛低。”可令区老板意料不到的是,“如今市中心的房子价格都翻了好几倍啦,但郊区的房子价格都没怎么涨,有些甚至还贬值了,而且还租不出去,我每月还要倒贴一笔管理费呢。”
痛定思痛之后,区老板决定暂时放弃投资住宅。2010年初,他开始留意起商用公寓来。“当时房地产调控的风声越来越紧了,我觉得买住宅会有风险,刚好我家附近的达镖国际中心卖公寓,我去看了房,当场下了定。公寓的面积很小,才42平方米,带装修单价才1.8万元,总价也不高。最关键的是这个公寓在市中心,距离我家也近,以后收租都很方便。”
2010年国庆前后,达镖国际中心又推新一期的公寓,区老板又去买了一套42平方米的单位。“第二次买,公寓价格涨了,单价要2.2万元。但当时住宅要限购的风声很紧了,我觉得公寓一定会有市场,价格肯定会涨,所以毫不犹豫地买了。”果然不出区老板所料,2010年10月15日,广州出台住宅限购令,之后广州公寓市场销售火爆,价格普遍大涨。“如今我买的这两个公寓,有中介打电话来说,二手价都要2.8万-3万元/平方米了。不过我还想再守上几年,价格肯定还会继续涨。”区老板这两间公寓,一间在今年初租出去了,月租3300元;另一间也正准备签租约,月租3800元。
限购令下连买商铺、公寓
2011年,限购令对广州住宅市场的影响越来越明显。区老板也开始将投资目光转向外地,春节回清远老家过年时,刚好看到有个商业中心在卖一楼的商铺。“那是在清远的新城区,发展前景非常好,有好多亲戚朋友都跑去买了。我一打听,单价才2.7万元,只是广州市中心商铺价格的十分之一。我当时就去选了两间,每间100平方米,两间铺总价540万元,这在珠江新城也就只能买套三房两厅的房子了。”
让区老板高兴的是,清远的这两间商铺今年初收铺时就有中介打电话过来,问他单价3.2万元卖不卖。“我算了一下,不到一年时间,这两间商铺如果卖出去就能净赚100万元,当时如果贷款五成来买,这个回报可真是比做生意要好得多啊!”不过,区老板还是看好商铺未来的升值空间。“反正我手头资金也不紧,还是先放着。现在这两间铺先借给一个老家的亲戚做生意,没有收租金。那一带是新区,说真的,租金也没有多少。”
买下清远的商铺后,2011年中,区老板又在北京路的金润铂宫买下了一套70多平方米的公寓。“公寓是小复式来的,有两个房间,装修非常豪华,而且什么都配齐了,今年底收楼后就能出租了。有中介告诉我,估计月租有五六千元,租金回报应该不错。当然最让我开心的是,买房才一年时间,这套公寓价格就涨了40多万元了。”
最近,区老板又频频地去看楼。“我看了珠江新城的马赛国际商务中心和佛奥广场,另外老城区的公寓也留意着,听说长寿路的贵贤上品很快会推公寓了,这些楼盘全都是市中心的,我要比较一下,再多买几套公寓。”
算算账
租金回报5.2%
从2010年初至今,区老板先后买下的三间公寓和两间商铺,共花了880万元。如今,这些物业的市场价已达1096万元,与当初的买入价相比,目前这五间物业已增值216万元。另外,区老板有两间公寓已在放租,每月能收到7100元的租金,这两间公寓的租金回报都有5.2%。
区先生投资商用物业一览表
买入时间 物业名称 建筑面积 买入价 目前市场价 账面差价 目前月租 租金回报
2010 年初 达镖国际中心公寓 42㎡ 76 万元 118 万元 42 万元 3300 元 5.2%
2010 年国庆 达镖国际中心公寓 42㎡ 88 万元 118 万元 30 万元 3800 元 5.2%
2011 年春节 清远新城区商铺(2 间) 200㎡ 540 万元 640 万元 100 万元 未放租 ——
2011 年中 金润铂宫公寓 73㎡ 176 万元 220 万元 44 万元 未收楼 ——
人物档案
区先生,40多岁,玉器店老板,边经商边把部分资金投入楼市中。早年投资住宅物业,2010年初开始进入商用物业投资市场,购买公寓和商铺。
生意经
买公寓只选市中心的
区老板说:“投资公寓最重要的是地段,我以前总买郊区房,但那些房子升值能力根本没法跟市中心的比,有的价格多年来都没怎么涨过,所以买房子不能一味贪便宜。首先,选点要选在市中心位置,或者是政府规划重点发展的市中心新城区。特别是公寓,如果不在成熟的市中心里,收楼后很难租出去,而且价格也涨得慢。如果租不出去,自己还要倒贴管理费呢。其次,尽量选带装修的公寓,最好是家具电器一并送的,这样一收楼就能放租了,对投资客来说,回报会快得多。第三,买公寓一定要问清楚管理费收费标准。我买的达镖国际中心公寓,管理费28元/平方米/月,等于是广州甲级写字楼的收费标准了,当时我想着反正是买来投资的,管理费自然会有租客去交。可真正交楼以后,我才知道管理费太贵了,也会影响租金收入的。如果租不出去,我一间公寓每月就要倒贴1000多元的管理费,压力不小!所以,后来我买公寓,都会先问管理费多少钱,如果管理费超过8元/平方米/月的,我就不会买了。”
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